Такие прогнозы озвучили специалисты, опрошенные изданием «Известия». При этом мнения участников рынка разнятся: если одни считают эти цифры пессимистичными, но реалистичными, то другие — напротив, излишне оптимистичными и полагают, что масштаб перемен окажется ещё значительнее.
Главная причина перестройки — сдвиг потребительских привычек: значительная доля повседневных покупок переместилась в онлайн. Как отмечает Константин Конов, основатель компании Youkon, сегодня люди едут в торговый центр не за тем, что можно заказать на маркетплейсе, а ради впечатлений и услуг — ради еды, развлечений, спорта, медицины, живого общения. В результате прежняя модель ТЦ, выстроенная вокруг максимального потока покупателей и концентрации магазинов, теряет актуальность. Особенно уязвимы крупные региональные моллы старше 10 лет, ориентированные на классический ритейл: доходность таких объектов упала до 6–7 % годовых, тогда как компактные районные центры показывают более высокие результаты — 10–12 %.
Серьёзно осложняет ситуацию и рост издержек для арендаторов. По словам Владлена Максимова из «Опоры России», в 2026 году многие представители малого бизнеса лишились возможности использовать патентную систему налогообложения — это заметно увеличило налоговую нагрузку и подтолкнуло часть предпринимателей к уходу из ТЦ. В итоге владельцы торговых площадей сталкиваются с пустующими площадями и снижением выручки, а арендаторы — с необходимостью компенсировать растущие расходы, в том числе за счёт повышения цен. Статистика подтверждает тренд: посещаемость ТЦ в первом полугодии 2026 года оказалась примерно на 27 % ниже уровня 2019 года, а структура спроса заметно изменилась — доля магазинов одежды и обуви сокращается, тогда как сегмент общепита, услуг и развлечений, напротив, расширяется.
Уже сейчас на рынке заметны первые итоги трансформации. Ряд крупных объектов либо готовятся к сносу, либо меняют профиль. В Московском регионе в 2026 году прекращают работу ТЦ «Поляна», «Торжок» и «Старт»: на месте последнего возведут офисные башни, «Торжок» планируют заменить жилым комплексом, а «Поляну» придётся демонтировать из‑за строительства магистрали. В других городах под угрозой закрытия или перепрофилирования находятся «Карусель» в Нижнем Новгороде, Fun24 в Казани, ЦУМ в Новосибирске, «Дирижабль» в Екатеринбурге и «Электра» в Петербурге.
При этом есть и примеры успешной реконцепции. Так, московский ТЦ «Тройка», закрытый в 2023 году, получит новую жизнь: новый собственник намерен сократить торговую часть и сделать упор на развлечения, общепит и культурный досуг. Опыт обновления знаковых объектов — ГУМа, ЦУМа, «Атриума», «Петровского пассажа» — показывает, что при грамотном подходе крупные ТЦ могут сохранить востребованность.
Для покупателей перемены могут обернуться ростом цен в офлайн‑магазинах, особенно на начальном этапе: магазины с низкой посещаемостью вынуждены закладывать в стоимость товаров высокие издержки на аренду и содержание площадей. Однако слишком сильное повышение цен грозит дальнейшим оттоком клиентов, поэтому бизнесу придётся искать баланс: сокращать расходы, менять формат и эффективнее использовать пространство. Один из вариантов оптимизации — передача крупных помещений единому оператору, который сам занимается поиском арендаторов: это позволяет собственнику снизить операционные затраты.
В перспективе торговые центры всё меньше будут восприниматься как места для рутинных покупок и всё больше — как многофункциональные пространства для досуга, получения услуг и живого взаимодействия. Но темпы такой трансформации будут разными: для масштабной реконцепции нужны серьёзные инвестиции, а высокая стоимость кредитов заметно ограничивает возможности владельцев. Поэтому одни ТЦ смогут быстро адаптироваться к новым условиям, другие — долго останутся в неопределённом статусе, а третьи, скорее всего, уйдут с рынка.
