Рынок недвижимости перегрет: Льготная ипотека создала проблему

Льготные ипотечные программы привели к перегреву рынку недвижимости в России: между ценами на новостройки и вторичное жилье наблюдается большой разрыв. Об этом заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина. 

По данным аналитического центра "Домклик", новостройки в городах-миллионниках РФ на 40% обошли по стоимости вторичное жилье: 133,5 тысячи рублей против 94,9 тысячи рублей за квадратный метр. Причем при переходе новостройки в разряд готового жилья, величина падения стоимости может составить до 30%. Это явное свидетельство переоценки. 

Все это вызывается высоким спросом на льготные ипотеки на приобретение новостроек: покупателей привлекают посильные ежемесячные ипотечные платежи, использование удобных инструментов, таких как trade-in, а также рассрочка платежа. Ипотеки на вторичное жилье, напротив, выглядят менее привлекательными из-за высокой ключевой ставки, следствием которой является высокий ипотечный процент. Разница в ценах на квартиры ситуацию не исправляет: покупатель предпочитает платить за более дорогое жилье, но с более выгодными ежемесячными ипотечными платежами. 

Все это создает большие риски для банковской системы и рынка недвижимости. Какие назревают проблемы?

• диспропорция между ценами может привести к тому, что у заемщика, при необходимости, не получится закрыть кредит полностью продажей квартиры;
• если заемщик не сможет платить по кредиту, то банку придется продать объект, но из-за разницы в ценах это может получиться в убыток;
• в долгосрочной перспективе рост цен на квартиры может сделать аренду привлекательней ипотеки, что может сократить спрос на покупку жилья.

С одной стороны, проблему можно решить запретительными мерами, снижением доступа россиян к ипотечным кредитам на новостройки. Но с другой, подобный подход может негативно повлиять на уровень жизни населения в не без того сложный экономический период.  

По словам завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александра Цыганова, по отношению к ипотечному кредитованию нужны модернизационные меры:  

"На очереди пересмотр программ льготной ипотеки, повышение их адресности, возможное введение поддержки приобретения вторичного жилья. Но здесь важно именно модернизировать программы с учетом их реальной востребованности населением, а не только снизить доступность ипотечного кредита, что может произойти при использовании только запретительных мер" - отметил он. 

Так или иначе, любой потенциальный покупатель квартиры теперь должен учитывать все эти тенденции, чтобы недвижимость не принесла сплошные финансовые проблемы.

Автор: Алексей Шелест