На всё готовое: Как выжить в условиях дефицита Готового арендного бизнеса

Готовый арендный бизнес (ГАБ)  — это торговое или офисное помещение с арендатором. Внутри бизнес-среды данный вид инвестиций пользуется репутацией “идеальных вложений для ленивых”. Однако на сегодняшний день требования к претендентам на инвестирование в ГАБ постоянно увеличиваются. 

«Объём рынка ГАБов в Москве сложно оценить, так как под этот формат можно зачислить вообще всё, что сдаётся в аренду. Таким образом, всё, что продаётся с арендатором, можно назвать арендным бизнесом.  Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связан с ростом спроса на такие объекты — всё самое вкусное уже разобрали», - считает  директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артём Филипов.

Несмотря на необъятное понимание, в столице можно наблюдать дефицит ликвидных и качественных ГАБ.  Поиски места с окупаемостью до 10 лет вряд ли обернуться успехом, тем более стоимость аренды с такими параметрами очень высокая. К тому же стоит понимать, что спрос на такие объекты постоянно растёт. Самые прибыльные места уже давно заняты, поэтому придётся знатно попотеть, чтобы найти то самое пространство, которое будет приносить вам прибыль. Что же нужно учитывать, если вы хотите инвестировать в ГАБ?

Действуем вслепую

Как отмечалось ранее, оценить объём рынка ГАБов трудно. Примерно 30,6% на рынке стрит-ретейла относятся к ГАБ , однако этот показатель постоянно меняется. Соответственно, цены в этой сфере тоже обладают огромной текучестью. На второй квартал 2023 года стоимость съёма на квадратный метр разбрасывается от 39 тыс. до 6,5 млн рублей.

«Спрос на ГАБы обычно формируется со стороны частных инвесторов с капиталом максимум до миллиарда рублей. На рынке ГАБов существует также значительный спрос со стороны людей, чьи деньги имеют сомнительное происхождение. Это могут быть те, кто заработал свой капитал незаконным путём, не оплатил налоги, или, например, чиновники с неясным источником доходов», — говорит генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.

Соответственно, перед инвестицией в ГАБ следует ознакомиться с потенциальными покупателями, а также выждать наиболее выгодный момент, при котором вы сможете не только грамотно вложиться, но и сэкономить собственные средства. При дефиците информации не всегда разумно полагаться на собственную интуицию или предпринимательскую чуйку, лучше обратиться к специалистам в этом направлении для полного понимания ситуации. 

Знай конкурентов в лицо

Невероятная конкурентность на рынке обеспечивается разочарованными инвесторами. Коммерческая недвижимость стабильно приносит больше прибыли, нежели сдача жилья. В погоне за доходностью инвесторы активнее вкладываются в ГАБ, тем самым повышая спрос.

«Покупатели ГАБов — это рантье, многие из которых владеют более чем одним объектом. Их становится с каждым годом всё больше, они разочаровываются в жилищном рынке и приходят на рынок коммерции», — комментирует управляющий партнёр компании Primetr Сергей Дятлов. 

Одно из активных преимуществ ГАБов, которым руководствуются многие инвесторы,  это возможность сохранения капитала. От проверенного временем вложения, деньги возвращаются в течение 8–10 лет. ГАБ - это актив, способный приносить около 10% годовых. 

Прежде чем рассматривать предложения аренды, изучите потенциальных конкурентов. Составьте их портреты, потенциальные цели (которые не всегда могут существовать в рамках закона), капитал и методы торгов. В этом случае вы можете найти собственные преимущества и склонить собственника на свою сторону.

Продавать, проверять или выдавать

Наиболее активно сдаются в аренду продовольственные сети. Зачастую такие арендаторы заключают договор от 5 до 15 лет, сами делают ремонт, обладают привязкой к товарообороту и обладают фиксированной платой. 

«Самые популярные и востребованные арендаторы — это супермаркеты, аптеки, алкомаркеты, пункты выдачи и другие организации, имеющие от 50 филиалов. Такие арендаторы считаются надёжными, так как имеют стабильный спрос на товары и услуги, что делает их привлекательными для покупателей и инвесторов. Особенно популярны сетевые продуктовые ретейлеры, которые имеют массовую клиентуру и стабильный спрос», — объясняет Корниенко. 

Несмотря на общую привлекательность продуктовых помещений, эксперты просят также обратить внимание на более нишевые категории.

«Не могу сказать, что общепит не приоритетные арендаторы, но всё-таки помещений, подходящих под общепит не так много — должна быть зона загрузки и погрузки, электрические мощности, вентиляция, возможность разделения площадей, а ещё нужна зона террасы. Назвать супермаркеты интересным форматом для ГАБов нельзя. Под эти цели гораздо более точно подходят магазины у дома», — предупреждает Филипов.

Например, идеальным вариантом окажутся лаборатории. Во-первых, они всегда  останутся востребованными, так  как без них невозможно получить разрешительную документацию для ведения бизнеса. Во-вторых, существуют такие же сети лабораторий для проведения испытаний, к которым можно присоединиться. И в-третьих, это ещё одно направление, кроме услуг доставки, которое смогло развиться в пандемию и до сих пор показывает стабильный рост.

Выбраться из сети

Ликвидный ГАБ - это объект стрит-ретейла в локации с хорошей проходимостью, арендатором которого выступает крупный сетевой ретейлер. 

Салон красоты “Виктория” - не станет хорошим  арендатором, так как будет минимально затрачиваться в помещение. В то же время сеть, барбершопов “TOP GUN” не только проведёт самостоятельную модернизацию помещения, но и обладает достаточным репутационным ресурсом для постоянного потока клиентов. СМожет ли удачная локация раскрутить молодой бизнес? Да. Но собственники предпочтут сдать собственное помещение уже действующей сети, так как это просто менее рискованно. 

Однако, крупные франшизы ориентируются в первую очередь на финансовую успешность. Среди популярных сетей распространена практика заключения особенного договора жёсткие и не очень выгодные для арендодателя договоры. 

«Всегда ценились сетевые арендаторы с долгосрочным договором и ежегодной односторонней индексацией арендной платы со стороны арендодателя, — говорит Дятлов, — но сейчас таких почти нет: либо индексация по соглашению сторон, либо не каждый год, и часто процент индексации невысокий».

В среднем крупные франшизы заключают договоры до 15 лет с рядом обманчивых пунктов. Например, об индексируемой ставке без возможности изменения или возможностью разорвать соглашения и покинуть помещение, с условием предупреждения о планах за месяц до реализации.

Также стоит учитывать, что сети могут просто сокращать количество точек. Собственник не застрахован от потери сотрудничества и дохода в любой момент времени. 

На ваш каприз -  есть мой каприз

Каждый обладатель помещения при сдаче рассчитывает на полную самостоятельность арендаторов по всем вопросам. Однако на сегодняшний день ситуация противоположная. Дефицит вызван прежде всего отсутствием доходных и ликвидных объектов. Самих предложений очень много, однако у спроса слишком большие требования. Из-за чего и происходит излишняя текучесть в этой сфере.

Арендаторы обычно возмущаются при смене собственника или повышения ставки. Любые изменения всегда будут встречаться неким сопротивлением. Обезопасить себя от лишних хлопот, участники рыночных отношений могут посредством договора, в котором прописано условие расторжения только при соглашении сторон, а не в одностороннем порядке.

Однако собственники тоже предоставляют большие требования к своим клиентам. Например, ПВЗ были одним из излюбленных клиентов создателей ГАБов после пандемии. Но уже в этом году, даже при растущих оборотах интернет-шоппинга, инвесторы смотрят на такие предложения с подозрением. 

«В целом данный формат очень успешен, хотя был период, когда на фоне взлёта этого бизнеса в него пошло большое количество ничего не понимающих в нём людей. Зачастую они открывали ПВЗ в совершенно неудачных для такого формата местах, и такие точки закрывались и открывались буквально каждый день», — объясняет  исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. 

Собственники ГАБов отказываются сотрудничать с несетевыми арендаторами и представителями малого бизнеса, потому что не уверены в их возможности своевременно оплачивать аренду. 

«Любой несетевой оператор — это риск, поэтому уровень ставок всегда выше с такими операторами», — подчёркивает генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.

Выходим из мейнстрима

Кроме сферы продажи товаров и услуг, можно обратиться к менее исследованным видам аренды. 

В этом году наблюдался повышенный интерес инвесторов к строящимся офисам площадью до 150 кв. м. За время строительства цена квадратного метра в бизнес-центрах увеличивается на 40%. Небольшие офисные блоки - это дефицитный товар, на рынке аренды представлено менее 1% такого предложения. В таких условиях у собственника есть вся власть над ценой и условиями вопроса. Однако эксперты призывают не торопиться с вложениями в такую недвижимость.

«Сейчас офисные арендаторы пользуются спросом, но нельзя говорить о стабильности. Нет гарантий, что арендатор офиса площадью 100–200 кв. м продержится на одном месте 10 лет. Инвесторам важно, чтобы помещение, которое они приобретают на рынке, имело поток арендаторов. Долгосрочные договоры предпочтительны, но для небольших офисов это не всегда возможно», — предостерегает директор департамента офисной недвижимости Praedium Нелля Имаметдинова.

Также стоит обратить внимание и на ГАБы формата light industrial (качественные производственные помещения). Несмотря на малую исследованность, спрос на данный вид недвижимости присутствует и очень чувствуется в мире бизнеса. 

«На долю инвестиционного спроса в сегменте light industrial приходится примерно 10% всех запросов.Окупаемость инвестиций при покупке на стадии строительства составляет 7–10 лет, доходность при этом достигает 14–20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности, на котором приобретается актив, соотношения собственных и заёмных средств при покупке, срока владения активом», — подсчитал директор компании Parametr Александр Манунин. 

Компаниям продают помещения в здании ещё на стадии проектирования.  Компании, стараются приобрести их ближе к готовности, но грамотные инвесторы их опережают.

Обладая полной информацией любой предприниматель и инвестор сможет извлечь выгоду из ГАБов. Главное, не торопиться с принятием этого серьёзного решения, а основательно подготовится к приобретению данного вида недвижимости.